Tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì? Có vai trò như thế nào?

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Bạn hay nghe nói đến hệ số sử dụng đất trước khi xây nhà hoặc khi chọn lựa mua một căn hộ chung cư. Vậy, hệ số sử dụng đất là gì? Thuật ngữ này có ảnh hưởng gì trong ngành bất động sản? Có gì khác biệt với mật độ xây dựng hay không? Bạn hãy đọc bài viết sau mà Gia Phát Real chia sẻ để hiểu rõ hơn về thuật ngữ này.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Đây là hệ số được luật quy định để tính hạn mức tối đa cho phép cho công trình xây dựng. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình với diện tích của tất cả lô đất. Trong đó, đơn vị tính bằng m2, diện tích sàn không bao gồm tầng hầm, hố thang máy, tầng kỹ thuật và tầng mái.

Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là gì?

Vai trò của hệ số trong ngành xây dựng là khống chế số tầng cao trong khu đất cho phép. Công thức để tính hệ số sử dụng đất là :

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích xây dựng lô đất

Để hiểu rõ hơn về công thức hệ số sử dụng đất là gì, bạn hãy hình dung một ví dụ như sau:

Bạn xây một ngôi nhà với diện tích 50 m2, có 5 tầng trên một lô đất có diện tích là 100m2.

Vậy, HSSDĐ = (50×5) / 100 = 2.5 lần ( hay còn gọi là 250% )

Trong đó, chỉ số này có 2 loại đơn vị:

  • FAR: sử dụng đơn vị là lần.
  • FSI: sử dụng đơn vị là %.

Đối với công trình công cộng, dự án bất động sản thì phần đất được sử dụng để xây dựng công trình chính là hệ số sử dụng đất nếu như công trình đó chỉ có một tầng. Ví dụ trong một công trình có 30% đất để làm công viên, 20% đất dùng để làm đường, còn 50% đất để làm nhà ở thì hệ số sử dụng đất trong trường hợp này là 50%.

Vai trò của hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là hạn mức cho phép của Bộ Xây dựng để quyết định số tầng cao nhất, từ đó tính ra tổng số căn hộ mà chủ đầu tư được phép xây dựng.

Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, hệ số này ảnh hưởng đến quyền lợi về lợi nhuận của họ khi hệ số xây dựng cho phép càng cao thì số căn hộ được xây càng nhiều. Đối với chủ căn hộ, tỷ lệ FAR ( hệ số sử dụng đất) càng thấp thì diện tích của căn hộ lại càng lớn. Quyền lợi giữa hai phía có sự mâu thuẫn nên thường các chủ đầu tư không công bố hệ số FAR mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.

Đối với các chuyên gia về bất động sản, mỗi dự án chung cư đều có vòng đời nhất định của nó ( 50 – 70 năm). Hệ số FAR càng thấp thì số hộ dân cư của chung cư sẽ càng thấp, chất lượng cuộc sống người dân tốt hơn và ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân khi khu chung cư hết vòng đời của nó.

Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà
Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà

Chung cư có hệ số FAR thì sẽ dễ tìm được nhà đầu tư tái xây dựng khi nó hết vòng đợi. Bởi theo luật, nhà đầu tư khi xây mới một dự án cũ, nhà đầu tư phải bố trí chỗ ở miễn phí và khu tái định cư cho cư dân. Khi ấy, hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ. Do đó, mà hệ số FAR này càng thấp thì càng tốt, cao quá thì không nhà đầu tư nào dám bỏ vốn tái xây dựng.

Hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng khác nhau như thế nào?

Khái niệm của hệ số sử dụng đất là gì và mật độ xây dựng có hơi giống nhau nhưng thật ra có sự khác biệt. Mật độ xây dựng chỉ tính phần diện tích đất của công trình xây dựng chia cho tổng diện tích lô đất mà không quan tâm số tầng. Như vậy, dù sàn xây dựng có bao nhiêu tầng thì cũng không ảnh hưởng đến mật độ xây dựng. Hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng sẽ bằng nhau nếu công trình chỉ có một tầng duy nhất.

Với kiến thức được chia sẻ như trên, bạn đã hiểu hệ số sử dụng đất là gì rồi chứ? Hy vọng bạn sẽ có thêm thông tin hữu ích trước khi chọn mua căn hộ chung cư cho mình.

Scroll to Top